RALC Soluções Imobiliárias · Método RALC 2.0

Guia Raio-X RALC

Passo a passo prático para corretores e investidores usarem a calculadora Raio-X RALC — com um exemplo completo, do início ao diagnóstico final, e as dúvidas mais comuns já respondidas.

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Senha de acesso à ferramenta Já comprou? A ferramenta pede uma senha na primeira vez que você abre: RALC2026. Ela também está na Área de Membros do Hotmart, junto com o link de acesso.

O exemplo que vamos seguir do início ao fim

Pra você ver a ferramenta funcionando de verdade, vamos acompanhar um único imóvel fictício por todas as 9 etapas. É exatamente o exemplo que já vem carregado quando você abre a ferramenta pela primeira vez — então dá pra ir comparando lado a lado.

Ativo de exemplo

Ed. Aurora, apto 302 — Uberlândia-MG

Comprado em

01/09/2024

Preço de aquisição

R$ 1.000.000

Metragem

100 m²

Capital já pago

R$ 300.000

Passo 01Coletar

O que essa etapa responde: quem é o ativo, na prática — nome, local, data e preço de entrada.

É a ficha de identificação do imóvel. Serve pra você (ou seu cliente) nunca confundir qual análise é de qual imóvel quando tiver vários salvos.

O que preencher

Campo	O que é	Exemplo preenchido
Nome do ativo	Um nome que você reconheça depois	Ed. Aurora, apto 302
Cidade	Onde fica o imóvel	Uberlândia-MG
Unidade / metragem	Detalhe da unidade específica	Apto 302, torre B
Data de aquisição	Quando você comprou (ou vai comprar)	01/09/2024
Preço de aquisição	Valor total contratado	R$ 1.000.000
Metragem (m²)	Área privativa	100

O que a ferramenta calcula sozinha

Preço por m² na entradaR$ 10.000/m²

Pra que serveO preço por m² é a régua mais usada pra comparar imóveis de tamanhos diferentes. Guarde esse número — ele volta a aparecer quando você comparar com anúncios e tabelas no Passo 03.

Passo 02Contextualizar

O que essa etapa responde: o mercado da cidade está subindo, descendo ou parado?

É o pano de fundo. O Índice FipeZAP mostra como os preços anunciados da cidade mudaram — não é sobre o seu imóvel especificamente, é sobre a cidade inteira.

O que preencher

Campo	Exemplo preenchido
Variação FipeZAP no período	+12%
Período de referência	set/2024 a set/2026

Erro comumNem toda cidade tem índice FipeZAP próprio (ele cobre 56 cidades, principalmente capitais e grandes centros). Se a cidade do seu imóvel não estiver na lista, não tem problema — deixe 0% e use como contexto o índice da cidade grande mais próxima, deixando claro que é só uma referência regional.

Passo 03Comparar

O que essa etapa responde: quanto o mercado pede, quanto de fato paga, e quanto custa uma unidade nova parecida?

Três réguas diferentes, três respostas diferentes — e está tudo certo, porque cada uma mede uma coisa:

O que preencher

Referência	O que significa	Exemplo preenchido	Confiança
Oferta comparável	Anúncios parecidos, à venda agora	R$ 1.300.000	Nível C · Média
Transação comparável	Uma venda real que já aconteceu	R$ 1.200.000	Nível A · Alta
Tabela equivalente	Preço de tabela hoje pra uma unidade igual	R$ 1.350.000	Nível B · Média/Alta

Regra de ouroTabela não é venda. Anúncio não é escritura. Quanto mais perto de uma transação real, mais confiável é o número.

Passo 04Validar

O que essa etapa responde: de todas as referências do Passo 03, qual vira o valor "oficial" da análise?

Você não escolhe no achismo — a ferramenta já aplica a hierarquia de confiança automaticamente: transação primeiro, depois tabela, depois oferta. Você só confirma ou força outro valor manualmente se tiver um motivo.

Resultado no nosso exemplo

Valor base de referênciaR$ 1.200.000

Fonte usadaTransação comparável (automático)

Nível de evidênciaNível A

Pra que serveEsse número — R$ 1.200.000 — é o que a ferramenta usa como "quanto vale hoje" em todos os cálculos daqui pra frente. Quanto mais alto o nível de evidência (A é o melhor), mais segura é a análise inteira.

Passo 05Atualizar

O que essa etapa responde: quanto dinheiro já saiu do seu bolso, e quanto ainda falta pagar?

O que preencher

Campo	O que é	Exemplo preenchido
Capital desembolsado	Entrada + parcelas + reforços já pagos	R$ 300.000
Saldo devedor atualizado	O que ainda falta, já corrigido	R$ 700.000
Custos de aquisição novo	ITBI, registro e outras despesas de compra (opcional)	R$ 0 no exemplo

O que a ferramenta calcula sozinha

Valor base de referênciaR$ 1.200.000

(-) Saldo devedorR$ 700.000

Equity bruto estimadoR$ 500.000

(-) Capital desembolsadoR$ 300.000

(-) Custos de aquisiçãoR$ 0

Ganho econômico brutoR$ 200.000

Pra que serveEquity é "se eu vendesse hoje e quitasse o que devo, quanto sobraria pra mim". É a pergunta mais honesta que dá pra fazer sobre qualquer investimento na planta. Preencher "Custos de aquisição" é opcional, mas deixa o ganho econômico mais realista — some ITBI, registro e outras despesas de compra junto com o capital desembolsado.

Passo 06Cenários

O que essa etapa responde: o que precisa acontecer pra esse retorno virar realidade?

Ninguém vende por um preço exato — depende de pressa, negociação, sorte. Por isso a ferramenta pede três hipóteses de venda em vez de uma só. Uma boa referência de ponto de partida é o próprio "Valor base de referência" do Passo 04, ajustado pra baixo e pra cima:

NovidadeComissão de venda na saída (%) — campo opcional acima dos três cartões. Se preenchido, a ferramenta desconta esse percentual do valor de saída dos três cenários antes de calcular equity e ganho, deixando o retorno mais próximo do que realmente cai no seu bolso.

Conservador

Saída: R$ 1.100.000

+33,3%

retorno sobre o capital

Base

Saída: R$ 1.200.000

+66,7%

retorno sobre o capital

Otimista

Saída: R$ 1.350.000

+116,7%

retorno sobre o capital

Erro comumDeixar "Valor de saída" em R$ 0 nos três cenários. Sem um preço de venda real preenchido, a ferramenta calcula como se você fosse doar o imóvel — e o retorno vem negativo e sem sentido. Preencha sempre com uma estimativa de venda de verdade.

Passo 07Mensurar

O que essa etapa responde: o imóvel valorizou, ou foi só o seu dinheiro que rendeu bem por causa da alavancagem?

São três leituras diferentes, e é aqui que mais gente se confunde:

No nosso exemplo

Valorização do ativo+20%

Retorno sobre capital (cenário base)+66,7%

TIR anualizada estimada~ +29% a.a.*

*A TIR muda conforme as datas que você usar — no nosso exemplo, considerando ~2 anos entre o capital desembolsado e a saída no cenário base.

NovidadeCDI acumulado no período (%) — campo opcional logo abaixo do "Retorno sobre capital". Preencha com o CDI acumulado entre a data de aquisição e a saída (Banco Central, série SGS, ou qualquer calculadora de CDI) e a ferramenta mostra quantos pontos percentuais o seu retorno ficou acima ou abaixo do CDI do mesmo período — útil pra responder "valeu mais a pena que deixar o dinheiro rendendo no banco?".

Como preencher a TIR (opcional)

Data	Descrição	Valor
01/09/2024	Capital desembolsado	-300.000
data prevista de venda	Venda — cenário base	+500.000

Regra de sinalNegativo = dinheiro que saiu do seu bolso. Positivo = dinheiro que voltou pra você. A TIR é opcional — sem ela, a análise já fica completa com o retorno sobre capital.

Passo 08Pontuar

O que essa etapa responde: numa escala só, o quão atrativo é esse ativo — e o que pode dar errado?

RALC Investment Score — 6 notas de 0 a 10

Critério	Peso	Nota do exemplo
Mercado e demanda	20%	8,5
Preço de entrada	20%	9,0
Evidência de valorização	15%	8,0
Liquidez / saída	15%	7,5
Fluxo e alavancagem	15%	9,0
Risco do ativo/operação	15%	8,0

Resultado

Score ponderado8,4 / 10 · Alta atratividade relativa

Erro comumAs notas começam todas em 5 (neutro) quando você cria um ativo novo. Se você não mexer em nenhuma, o score sai artificialmente baixo ("exige margem de segurança") — mova cada controle pra refletir sua avaliação real daquele critério.

Mapa de riscos — 6 categorias

Risco	O que observar	Exemplo
Liquidez	Tempo pra achar comprador	Médio
Preço	Diferença entre tabela/anúncio e transação	Médio
Obra	Prazo, execução e entrega	Baixo
Correção	CUB/INCC ou índice contratual	Médio
Custos	Comissão, cessão, tributos	Médio
Mercado	Juros, crédito, oferta e demanda	Baixo

Risco geral consolidadoModerado

Como funcionaSe qualquer risco estiver marcado "Alto", o geral vira "Elevado". Só fica "Baixo" se todos os 6 estiverem em baixo. Caso contrário, "Moderado" — como no nosso exemplo.

Passo 09Concluir

O que essa etapa responde: juntando tudo, o que você recomenda?

Escreva sua conclusão em texto livre — isso vira parte do registro do ativo, útil pra revisar depois ou mostrar pro cliente. Esse campo é sempre manual: a ferramenta nunca reescreve sozinha o que você já digitou, mesmo que você volte e mude números nos passos anteriores.

NovidadeBotão "✨ Sugerir texto automaticamente", ao lado do campo. Ele preenche um rascunho inicial com os números atuais do ativo (retorno do cenário base, score, evidência e o principal risco identificado) — você edita à vontade antes de salvar. Clicar nele substitui o texto do campo, então use antes de escrever sua versão final, ou copie o rascunho pra outro lugar antes de clicar de novo.

Exemplo de conclusão

"Cenário base entrega 66,7% de retorno bruto sobre o capital desembolsado, com score 8,4/10 (alta atratividade relativa) e evidência nível A. Principal ponto de atenção é liquidez na cessão."

ExtraBackup dos seus ativos

O que essa função responde: como eu levo meus ativos salvos pra outro computador, ou evito perder tudo se limpar o navegador?

Todos os ativos ficam salvos só no navegador onde você preencheu. Os botões "⬇️ Backup" e "⬆️ Restaurar", no topo da ferramenta, ao lado de "+ Novo ativo", resolvem isso:

Botão	O que faz
⬇️ Backup	Baixa um arquivo .json com todos os ativos salvos neste navegador — guarde esse arquivo (e-mail, nuvem, pendrive).
⬆️ Restaurar	Lê um arquivo .json exportado antes e substitui os ativos deste navegador pelos do arquivo.

AtençãoRestaurar um backup substitui todos os ativos salvos neste navegador no momento — a ferramenta pede confirmação antes de aplicar. Se quiser manter os dois conjuntos, faça um backup do estado atual primeiro.

Quando usarAntes de trocar de computador, de limpar o navegador ou de reinstalar o sistema. Também é uma boa prática exportar um backup de vez em quando, mesmo sem motivo específico.

Como chegar num diagnóstico claro

A ferramenta não entrega um "compre" ou "não compre" pronto — ela organiza os números pra você decidir com clareza. Aqui está a régua prática que recomendamos: olhe três coisas ao mesmo tempo, nunca uma sozinha.

Sinal	Quando aparece	O que fazer
Verde	Score ≥ 8,0 e Risco geral Baixo/Moderado e o cenário conservador já dá retorno positivo	Investimento bem estruturado. Avance com as premissas revisadas, mas sempre confirme a evidência (nível A ou B) antes de assinar.
Amarelo	Score entre 6,5 e 7,9, ou o cenário conservador dá retorno baixo/perto de zero	Atratividade seletiva. Negocie um preço de entrada melhor, ou exija mais evidência (transação real) antes de decidir.
Vermelho	Score abaixo de 6,5, ou Risco geral Elevado, ou o cenário conservador dá retorno negativo	Exige margem de segurança maior. Reveja o preço, busque outro ativo, ou só avance se o investidor tiver clareza total do risco.

No nosso exemplo (Ed. Aurora, apto 302): score 8,4, risco Moderado, e mesmo o cenário conservador entrega +33,3% sobre o capital. Isso fecha sinal verde — mas sempre reforçando: são simulações, antes de custos, impostos e efeito do tempo.

A regra mais importante deste guiaDecida sempre olhando o cenário conservador, nunca o otimista. O otimista é o que pode acontecer se tudo der certo — o conservador é o que você precisa aceitar se as coisas não ajudarem.

Glossário rápido

Os termos que mais aparecem na ferramenta, explicados sem jargão.

Equity bruto: Quanto sobraria pra você se vendesse hoje e pagasse tudo que ainda deve.
Ganho econômico: O equity menos o que você já desembolsou do seu bolso.
Retorno sobre capital: O ganho dividido pelo que você realmente pagou — não pelo preço total do imóvel.
Valorização do ativo: Quanto o preço do imóvel mudou, sem considerar quanto você pagou até agora.
TIR (Taxa Interna de Retorno): O retorno "traduzido" pra % ao ano, considerando as datas de cada pagamento e recebimento.
Nível de evidência (A/B/C/D): O quão confiável é a fonte do preço: A = venda real, B = tabela, C = anúncio, D = projeção/manual.
Cenário conservador/base/otimista: Três hipóteses de preço de venda, do mais cauteloso ao mais favorável.
RALC Investment Score: Nota de 0 a 10 que resume a atratividade do ativo, ponderando 6 critérios.

Dúvidas e erros mais comuns

Perguntas reais de quem já testou a ferramenta.

?Os três cenários deram todos o mesmo retorno negativo, o que houve?

Os campos "Valor de saída" (Passo 06) ainda estão em R$ 0. Preencha com uma estimativa real de venda em cada um dos três.

?A TIR não calcula, fica em "N/D". Por quê?

Ela precisa de pelo menos um valor negativo (dinheiro que saiu) e um positivo (dinheiro que voltou), em datas diferentes. Confira o sinal de cada linha e use uma data futura real de venda, não "hoje".

?O score saiu baixo mesmo o imóvel parecendo bom. É erro?

Provavelmente as 6 notas ainda estão no valor padrão (5). Vá no Passo 08 e ajuste cada controle deslizante pra sua avaliação real.

?O mapa de riscos ficou "A definir". O que fazer?

Clique num dos três botões (Baixo/Médio/Alto) em cada uma das 6 linhas — não é pra digitar no campo de observação, que é só um texto livre opcional.

?Minha cidade não tem índice FipeZAP. E agora?

É normal — o índice cobre só 56 cidades. Deixe 0% no Passo 02 e, se quiser contexto, cite o índice da cidade grande mais próxima como referência regional (nunca como se fosse o índice do seu imóvel).

?Por que meus dados desapareceram quando abri em outro computador?

Cada ativo fica salvo só no navegador onde foi preenchido. Use o botão "⬇️ Backup" no computador de origem pra baixar um arquivo .json com todos os ativos, e "⬆️ Restaurar" no outro dispositivo pra carregar esse arquivo. Veja a seção Backup dos seus ativos acima.

?Preciso preencher os campos de custos de aquisição, comissão de venda e CDI?

Não, os três são opcionais e vêm zerados. Sem preencher, os cálculos continuam exatamente como antes. Preencha quando quiser um retorno mais realista (descontando custos e comissão) ou quiser comparar com o CDI do período.

Um jeito de usar pra cada perfil

Roberto Alves · Corretor de Imóveis

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